Konversi Hak Atas Tanah

BAB II

PEMBAHASAN

A. Hak Penguasaan Atas Tanah

Hak penguasaan atas tanah adalah suatu hubungan hukum yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu kepada subyek hukum (orang atau badan hukum) terhadap obyek hukumnya tanah yang dikuasainya.[1]

Menurut ketentuan Pasal 2 (4) UUPA, hak tertinggi atas tanah adalah hak bangsa Indonesia sebagai karunia Tuhan. Untuk melaksanakan hak tersebut, Negara Republik Indonesia diberi wewenang untuk:

• Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa.
• Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan bumi, air, ruang angkasa.
• Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang dan perbuatan hukum mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Maka hak negara seperti inilah yang disebut hak menguasai. Atas dasar hak tersebut, negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia berwenang memberikan berbagai hak atas tanah kepada orang perseorangan atau badan hukum.[2]

Berdasarkan kewenangannya, hak penguasaan tanah menurut UUPA dibagi menjadi :

1) Hak penguasaan atas tanah yang mempunyai kewenangan khusus yaitu kewenangan yang bersifat publik dan perdata.

a) Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA).

Ini menunjukan suatu hubungan hukum yang bersifat abadi antara bangsa Indonesia dengan tanah di seluruh Indonesia dengan subyeknya bangsa Indonesia. Hak bangsa Indonesia merupakan hak atas penguasaan tanah yang tertinggi di Indonesia.

b) Hak Menguasai Negara (Pasal 2 UUPA).

Negara sebagai Organisasi kekuasaan tertinggi seluruh rakyat melaksanakan tugas untuk memimpin dan mengatur kewenangan bangsa Indonesia (kewenangan publik). Melalui hak menguasai Negara, Negara akan dapat senantiasa akan mengendalikan atau mengarahkan fungsi bumi, air, ruang angkasa sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah. Negara dalam hal ini tidak menjadi pemegang hak, melainkan sebagai badan penguasa.

c) Hak Ulayat Pada Masyarakat Hukum Adat (Pasal 3 UUPA).

Hubungan hukum yang terdapat antara masyarakat hukum adat dengan tanah lingkungannya. Hak ulayat oleh Pasal 3 UUPA diakui dengan ketentuan:

o Sepanjang menurut kenyataannya masih ada.

o Pelaksanaannya tidak bertentangan dengan pembangunan nasional.

2) Hak penguasaan atas tanah yang memberikan kewenangan yang bersifat umum, yaitu kewenangan di bidang perdata dalam penguasaan dan penggunaan tanah sesuai dengan jenis-jenis hak atas tanah yang diberikan (hak perorangan atas tanah).

Hak perorangan atas Tanah terdiri dari :

a) Hak atas tanah

yaitu hak penguasaan atas tanah yang memberikan wewenang bagi subyeknya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya. Hak atas tanah memberikan wewenang kepada yang berhak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya. Selain itu, yang berhak juga dibebani berbagai kewajiban yang berkaitan dengan kepentingan masyarakat. Kewajiban-kewajiban tersebut diantaranya:

Ø Tanah mempunyai fungsi sosial.

Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (Pasal 6 UUPA). Menurut konsep hukum agararia nasional, hak atas tanah tidak hanya berisi tentang wewenang untuk menggunakannya tetapi juga berisi kewajiban untuk menjaganya dan tidak boleh menelantarkannya.

Ø Pemeliharaan Tanah.

Kewajiban ini diatur dalam Pasal 15 UUPA. Menurut ketentuan pasal tersebut semua orang, badan hukum dan pemerintah yang mempunyai hubungan dengan tanah wajib memelihara tanah dan mencegah kerusakan.

Ø Mengerjakan Sendiri Tanah pertanian.

Kewajiban untuk mengerjakan secara aktif tanah pertanian diatur dalam Pasal 10 UUPA. Kewajiban ini dibebankan kepada setiap orang, badan hukum yang mempunyai tanah pertanian seperti hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak sewa. Pengertian mengerjakan sendiri secara aktif adalah bahwa pemilik tanah harus ikut serta secara langsung dalam proses produksi pertanian. Seperti mengawasi agar tingkat kesuburan tanah tetap terpelihara, memilih benih yang baik dan pupuk yang sesuai.

Ø Pembayaran Pajak.

Para pemilik tanah dan yang mengusahakan tanah diwajibkan membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan ketentuan undang-undang perpajakan yang berlaku.

Ø Pendaftaran Tanah.

Pendaftaran hak atas tanah bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan memperoleh alat bukti yang kuat dalam bentuk sertifikat hak atas tanah.[3]

Hak atas tanah terdiri atas :

· Hak atas tanah Originer atau Primer

Yaitu hak atas tanah yang bersumber pada hak bangsa Indonesia yang diberikan oleh Negara dengan cara memperolehnya melalui permohonan hak.

Hak atas tanah yang termasuk hak yang primer adalah :

a. Hak milik

b. Hak Guna bangunan

c. Hak Guna Usaha

d. Hak Pakai

e. Hak pengelolaan

· Hak atas tanah Derivatif atau Sekunder

Yaitu hak atas tanah yang tidak langsung bersumber kepada hak bangsa Indonesia dan diberikan oleh pemilik tanah dengan cara memperolehnya melalui perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dan calon pemegang hak yang bersangkutan.

Hak atas tanah yang termasuk dalam hal ini, yaitu :

a. Hak Guna Bangunan

b. Hak Pakai

c. Hak Sewa

d. Hak Usaha bagi hasil

e. Hak Gadai

f. Hak Menumpang

b) Hak jaminan atas tanah

Yaitu hak penguasaan atas tanah yang tidak memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya tetapi memberikan wewenang untuk menjual lelang tanah tersebut apabila pemilik tanah tersebut (debitur) melakukan wanprestasi.[4]

B. Konversi Hak-Hak Atas Tanah

1. Pengertian Konversi

Kata ‘konversi’ berasal dari bahasa latin convertera yang berarti membalikan atau mengubah nama dengan pemberian nama baru atau sifat baru sehingga mempunyai isi dan makna yang baru. Sedangkan pengertian konversi dalam hukum agraria adalah perubahan hak lama atas tanah menjadi hak baru. Yang dimaksud dengan hak-hak lama adalah hak-hak atas tanah sebelum berlakunya UUPA, dan yang dimaksud dengan hak-hak baru adalah hak-hak yang memuat UUPA khususnya Pasal 16 ayat 1, c.q Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai.[5]

Adapun istilah ‘konversi’ menurut Prof. Mr. Dr. Sudargo Gautama[6] ialah pengalihan, perubahan (omzetting) dari suatu hak tertentu kepada suatu hak lain. Sedangkan menurut pandangan yang dikemukakan oleh Dr. A.P. Parlindungan, S.H. bahwa konversi[7] secara umum dapat dikatakan penyesuaian atau perubahan dari hak-hak yang diatur oleh peraturan lama disesuaikan dengan hak-hak baru.

Dengan diundangkannya UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka hapuslah dualisme di dalam hukum pertanahan dan terselenggaralah suatu unifikasi di bidang hukum agraria sekaligus terciptanya unifikasi hak-hak atas tanah yang diatur atau tunduk pada hukum agraria lama (hukum barat maupun hukum adat) dikonversikan menjadi salah satu hak menurut ketentuan UUPA (pasal 16). Pada dasarnya hak-hak atas tanah menurut peraturan perundang-undangan yang lama akan dikonversikan menjadi hak-hak yang baru menurut UUPA dengan memberi wewenang yang sama sebagaimana dimaksud dalam ketentuan konversi dalam bagian kedua yaitu dari Pasal I sampai dengan Pasal IX.

2. Jenis Konversi

Konversi terdapat tiga jenis:

A. Konversi hak atas tanah berasal dari tanah hak Barat.

a) Hak eigendom

b) Hak opstal

c) Hak erfpacht

a. Hak untuk perusahaan kebun besar

b. Perumahan

c. Pertanian kecil

d) Hak gebruik

e) Bruikleen

B. Konversi hak atas tanah berasal dari tanah bekas hak Indonesia.

a) Hak erfpacht yang altijddurende

b) Hak agrarischt eigendom

c) Hak gogolan

a. Gogolan tetap

b. Gogolan tidak tetap

C. Konversi hak atas tanah berasal dari tanah bekas swapraja (daerah raja-raja)

a) Hak hanggaduh

b) Hak grant

a. Grant sultan

b. Grant controleur

c. Grant deli maatschappy

c) Hak konsesi dan sewa Perumahan Kebun Besar [8]

3. Dasar Hukum Konversi

Menurut ketentuan-ketentuan konversi Pasal I sampai dengan Pasal VII UUPA pada dasarnya menggantikan ‘mengubah’ hak-hak atas tanah yang dikuasai oleh hukum adat dan KUH Perdata agar disesuaikan dengan ketentuan-ketentuan UUPA (Pasal I sampai dengan Pasal 58). Pengertian konversi menurut UUPA dijadikan dasar untuk perubahan hak atas tanah dari pada yang satu kepada yang lain atau kepada suatu hak yang ditentukan oleh peraturan yang berlaku.

Ada dua kelompok dalam ketentuan-ketentuan konversi UUPA, yakni :

1) Konversi tanah hak adat.

ior 30318 dikonversikan menjadi hak milik.

2) Konversi tanah ex KUH Perdata.

4. Tujuan Konversi

Tujuan daripada konversi adalah usaha-usaha untuk penataan kembali hak-hak atas tanah yang berasal dari hak-hak adat maupun hak-hak barat dan untuk mengembalikan fungsi sosial atas pengusahaan tanah sesuai dengan Pancasila dan UUD 45 serta melenyapkan sistem barat.

Untuk maksud dan tujuan tersebut, maka Presiden Republik Indonesia telah mengeluarkan keputusan yaitu Keputusan Presiden No. 32 tanggal 8 Agustus Tahun 1979 tentang “Pokok-Pokok Kebijaksanaan Dalam Rangka Pemberian Hak-Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak Barat”. Yang dalam Pasal I mengatakan; bahwa tanah hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai asal konversi hak barat yang jangka waktunya berakhir pada tanggal 24 September 1980, sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA pada saat berakhirnya hak yang bersangkutan menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara.

Ketentuan-ketentuan mengenai konversi dapat kita jumpai pada bagian kedua UUPA yang terdiri dari sembilan pasal yang diberi notasi dengan angka romawi dan merupakan ketentuan-ketentuan pokok. Ketentuan-ketentuan mengenai konversi ini secara garis besar dibagi atas dua bagian, sesuai dengan sumber hukum yang berlaku pada saat sebelum berlakunya UUPA, yakni:

1. Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai konversi bekas hak-hak yang bersumber pada hukum perdata barat, seperti: hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal, hak vruchtgebruik, hak gebruik dll yang diatur dalam pasal I sampai dengan VI ketentuan konversi UUPA.

2. Ketentuan-ketentuan yang mengatur mengatur mengenai konversi bekas hak-hak yang bersumber pada hukum Indonesia asli atau hukum adat seperti: hak yasan, hak pesini, hak andarbeni dll yang diatur dalam pasal II sampai dengan pasal VII.

5. Terjadinya Konversi

Pada prinsipnya konversi hak-hak lama menjadi hak baru sesuai dengan ketentuan UUPA, menurut ketentuan-ketentuan konversi terjadinya konversi karena tiga kemungkinan, yaitu:

• Konversi yang terjadi dengan sendirinya karena hukum.

Konversi seperti ini terjadi dengan sendirinya tanpa diperlukan tindakan dari suatu instansi baik yang bersifat konstitutif maupun deklaratoir. Misalnya, hak erfpacht untuk Perusahaan Kebun Besar.

• Konversi yang terjadi setelah diperoleh suatu tindakan yang bersifat deklaratoir dari instansi yang berwenang.

Konversi jenis ini juga terjadi karena hukum, tetapi karena disertai syarat-syarat tertentu maka diperlukan suatu tindakan penegasan yang bersifat deklaratoir. Misalnya, konversi hak eigendom menjadi hak milik yang disertai syarat-syarat bahwa yang mempunyai pada tanggal 24 september 1960 harus memenuhi syarat sebagai pemilik.

• Konversi yang terjadi melalui suatu tindakan yang bersifat konstitutif.

Pada jenis konversi ini, perubahan atas sesuatu hak yang baru bukan terjadi karena hukum melainkan memerlukan suatu tindakan khusus yang bersifat konstitutif. Maksudnya ialah kemungkinan untuk mengubah hak konsesi dan sewa untuk Perusahaan Kebun Besar menjadi HGU.

Bagi tanah-tanah yang tunduk pada hukum adat atau yang dikenal dengan istilah bekas hak adat, setelah berlakunya UUPA harus dikonversikan menjadi salah satu hak baru sesuai dengan yang diatur dalam UUPA. Maka dalam hal ini diperlukan suatu tindakan penegasan hak atas tanah itu sebelum tahun 1960.[9]

Dalam Pasal II Ketentuan Konversi UUPA diatur mengenai konversi tanah-tanah bekas hak Indonesia sebagai berikut:

1. Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang hak yang dimaksud dalam Pasal 20 Ayat (1) yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini, yaitu:

Hak agrarisch eigendom, milik, yasan, andarbeni, hak atas druwe, pesini, grand sultan dan hak-hak lain dengan nama apa pun juga yang akan ditegaskan oleh Menteri Agraria sejak mulai berlakunya undang-undang ini menjadi hak milik tersebut dalam pasal 20 (1), jika yang mempunyainya tidak memenuhi syarat sebagai yang tersebut dalam pasal 21.

2. Hak-hak tersebut dalam ayat (1) kepunyaan orang asing dan warga negara yang di samping berkewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing dan badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagai yang dimaksud dalam pasal 21 (3) menjadi hak guna usaha atau hak guna bangunan sesuai dengan peruntukan tanahnya yang akan ditetapkan oleh Menteri Agraria.

Dari pasal tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa konversi hak-hak yang memberi wewenang sebagaimana dengan hak itu, memungkinkan untuk terjadi:

• Hak milik apabila pada tanggal 24 september 1960 dipunyai oleh orang berkewarganegaraan Indonesia tunggal.
• Kalau syarat tersebut tidak dipunyai maka konversinya menjadi hak guna usaha atau hak guna bangunan tergantung peruntukan tanahnya.

Dalam pasal 14 PMA No.2 tahun 1960 menegaskan, jika tanahnya merupakan tanah perumahan maka konversinya menjadi hak guna bangunan, sedangkan bila tanahnya tanah pertanian maka dikonversikan menjadi hak guna usaha. Disebutkan pula bahwa hak guna bangunan maupun hak guna usaha jangka waktunya 20 tahun sesuai dengan ketentuan Pasal 55 UUPA.

Maka jelaslah bahwa untuk mengkonversikan hak-hak yang tersebut dalam Pasal II ketentuan konversi itu diperlukan tindakan penegasan, yaitu:

o Mengenai yang mempunyai, untuk memperoleh kepastian hukum apakah menjadi hak milik atau hak lainnya.

o Mengenai peruntukan tanahnya, jika ternyata konversinya tidak menjadi hak milik.

6. Pelaksanaan Konversi

Pelaksanaan konversi hak atas tanah secara garis besar diuraikan sebagai berikut:

1. Hak eigendom.
1. Hak eigendom dikonversikan menjadi hak milik, kecuali jika yang mempunyai tidak memenuhi syarat yang tersebut dalam ketentuan Pasal 21 UUPA.
2. Hak eigendom kepunyaan pemerintah asing yang digunakan untuk rumah kediaman kepada perwakilan dan gedung kedutaan menjadi hak pakai (Pasal 41 (1) UUPA), yang akan berlangsung selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan itu.
3. Hak eigendom kepunyaan orang asing, orang yang bekerwaganegaraan rangkap dan badan-badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 21 (2) UUPA, menjadi hak guna bangunan sesuai ketentuan Pasal 35 (1) UUPA dengan jangka waktu 20 tahun.
4. Jika hak eigendom dibebani dengan hak opstal dan hak erfpacht, maka hak opstal dan hak erfpacht itu menjadi hak guna bangunan (Pasal 35 (1), membebani hak milik yang bersangkutan selama sisa waktu hak opstal atau erfpacht tetapi selama-lamanya 20 tahun.
5. Hak-hak hypotheek, servitut, vruchtgebruik dan hak-hak lain yang membebani hak eigendom tetap membebani hak milik dan hak guna bangunan.
2. Hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan hak yang dimaksud Pasal 20 (1), yaitu hak agrarisch eigendom, milik yasan, andarbeni menjadi hak milik, kecuali jika yang mempunyai tidak memenuhi syarat.
3. Hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar dan pertanian kecil dikonversikan menjadi hak guna usaha diatur dalam Pasal 28 (1) yang akan berlangsung selama sisa waktu hak erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahun dan bahwa hak erfpacht untuk pertanian kecil hapus.
4. Hak consessi dan sewa untuk kebun besar, dalam jangka waktu satu tahun harus mengajukan permintaan kepada menteri agraria agar haknya dikonversikan menjadi hak guna usaha.
5. Hak opstal dan hak erfpacht untuk perumahan dikonversikan menjadi hak guna bangunan yang berlangsung selama sisa waktu hak opstal dan hak erfpacht tersebut, tetapi selama-lamanya 20 tahun.
6. Hak-hak atas tanah memberi wewenang sebagaimana hak yang dimaksud dalam Pasal 41 (1) seperti hak gebruik, gran controleur, anggaduh, bengkok, lunguh, pituwas menjadi hak pakai sebagaimana dalam Pasal 41 (1), yang berwenang berkewajiban sebagaimana yang dipunyai oleh pemegang haknya sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan ini.
7. Hak gogolan, pekulen atau sanggan yang bersifat tetap dan tidak tetap. Untuk hak gogolan, pekulen atau sanggan yang bersifat tetap dikonversikan menjadi hak milik, sedangkan yang bersifat tidak tetap menjadi hak pakai. Bahwa dalam hal ada keraguan mengenai sifat tetap atau tidak tetap akan diputuskan oleh Menteri Agraria.

---

[1] Arie S. Hutagalung, S.H., Diktat Asas-asas Hukum Agraria, (Jakarta: Perpustakaan Fakultas Syari’ah UIN), hal. 41

[2] Suardi, SH., MH., Hukum Agraria, (Jakarta: Badan Penerbit Iblam, Cet. 1, 2005), hal. 29

[3] Ibid., hal. 30-32

[4] Arie S. Hutagalung, Op. Cit., hal. 43

[5] H. Ali Ahmad Chomzah, S.H., Hukum Agraria Pertanahan Indonesia, (Jakarta: Prestasi Pustaka, Cet. 1, 2004), hal. 80

[6] Prof. Mr. Dr. Sudargo Gautama, Masalah Agraria, (Bandung: Alumni, 1973), hal. 31

[7] Dr. A.P. Parlindungan, S.H., Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara PPAT, (Bandung: Alumni, 1982), hal. 49

[8] H. Ali Ahmad Chomzah, Op. Cit., hal. 81-143

[9] Suardi, Op. Cit., hal. 77-81